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买了房子没过户，又被卖方抵押，如何维权？01·案情简介 2015年，甲向乙全款购买房屋（毛坯）并签订了房屋买卖合同；2017年，甲要求乙配合自己办理过户手续，乙以满五年过户税费会少一点为由未给甲办理不动产权登记过户手续；2019年，乙未经甲同意将上述房屋抵押给银行；2020年，甲开始联系不到乙，同年，甲着手房屋装修事宜；2021年，抵押到期，乙无力归还贷款并不知所踪；2022年，银行起诉乙，甲才得知房屋被抵押，此时甲已投入装修款几十万。 02·案情分析 （1）乙未经甲同意将房屋又抵押给银行，是否属于违约？ 乙的这种行为属于严重违约，对甲来说已经满足合同法定解除条件。甲可以向法院起诉要求解除合同赔偿损失。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中，乙明知其抵押给银行的房屋（毛坯）已经基于房屋买卖合同关系已经交付给甲，乙擅自将其已经处置给甲的房屋又抵押给银行，并且也没有告知甲，主观上可以推定恶意。甲可以选择解除与乙签订的合同并且要求乙赔偿损失（包括装修投入），但是在本案中，甲已经联系不到乙，并且乙很可能已经是“老赖”，即使合同解除，甲的损失恐怕也很难得到填补。因此甲可以优先选择保住房屋，可以向法院起诉要求配合乙配合过户，避免房屋被法院强制执行，并尽快解除银行抵押将房屋过户至自己名下。 （2）银行能否善意获得抵押权？ 正常来说，银行在办理抵押登记手续时，案涉房屋所有权证记载的所有权人为乙，房屋所有权证亦由乙本人持有，乙具有房屋所有权人的权利外观，银行有理由相信乙为案涉房屋所有权人。银行已向乙发放了贷款办理了登记，并取得了他项权利证书。但是，后来根据甲的补充陈述：甲和乙为同村村民，当初为向乙购买房屋还去银行（同一家）办理了贷款；甲在装修时也向银行（同一家）办理了贷款；而银行在解释2019年为什么又给乙办理抵押时给出的理由是“实地勘察房屋的工作人员和办理贷款的并非同一人，所以并不了解之前的事”。笔者认为，银行这边还是存在一定过失的。本案的重点在于其在交易时是否具有善意。银行和乙进行贷款交易时应知房屋已经出售的事实（细节不展开），此为主观善意，笔者认为，银行并未符合主观善意标准；即使银行主观不知，善意的成立还有其客观标准。该标准应区分不同交易主体和交易行为在实践中予以切实分析。银行作为专业金融主体和职业贷款人，理应具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应将遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。虽然所有权登记信息记载系争房屋所有权人为乙，但贷款人除据此对房屋权属审查之外，根据银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》的规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，银行有义务对乙的经济收入证明等材料的真实性、准确性、完整性采取多种调查手段核实。但是，银行未发现乙其实并不具有真实的借款用途和借款需求；银行也未履行其对乙的调查义务，银行的工作人员在办理抵押时也存在过失。本案中，甲可以向法院起诉确认乙（恶意欺诈）与银行签订的抵押合同无效。 （3）假设银行申请执行，甲能否基于真实的买卖合同关系对抗执行？ 本案中，甲向乙购房了房屋并支付了全部价款，只是因为种种原因没有办理过户，但是甲其实是享有“物权期待权”，而乙将房屋抵押给银行，银行贷款给乙，银行取得抵押权，一边是关乎甲生存利益的房屋，另一边银行也实打实的将100多万借给了甲，当甲的“物权期待权”遇见银行的“抵押权”，法院会怎么认定呢？ 首先根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）法释〔2020〕21号第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 因此在本案中如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”成为了争议的主要焦点。根据（2019）最高法民终1468号民事判决书“只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合该项规定”。九民纪要对此也作出了类似规定（ii）。本案中，甲购买案涉房屋后没有积极向乙主张办理过户登记的，往往因其怠于行使权利最终会被法院认定为未能办理过户系因自身原因。若乙提出排除执行的请求时，不能提供不动产登记机构受理申请或相关诉讼仲裁的证明，或者有其他合理理由并提交相应证据的，法院通常也会认定乙对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 03·律师建议 本案中，甲因缺少相应的风险防范意识，很可能面临房屋被执行的风险，因此在购买房屋时，如果的确因客观原因暂时不能过户，也需注意以下三点： （1）在购房之前应要求出卖人提供房屋《不动产登记簿》，确保房屋没有权利瑕疵。对于存在前述权利瑕疵的房屋，在权利瑕疵消除以前，不建议购买。 （2）在房屋不存在不能办理过户登记的客观情形时，应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，积极要求出卖人协助办理过户登记手续，及时行使“登记”的权利。同时，买受人应注意留存相关证据，以证明已经为办理房屋过户登记进行了积极的努力，避免最后被法院认定怠于履行权利。 （3）如果房屋确因相关原因无法办理过户登记，买受人也一定要对房屋先行占有。因为依据《执行异议复议规定》第28条及《查封、扣押、冻结规定》第15条规定，在房屋被查封前已合法占有房屋是房屋排除法院强制执行的必要条件之一，未实际占有房屋将不能产生排除强制执行的物权期待权。 04·相关法条 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。 《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定：“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见”。 第十四条规定贷款调查包括但不限于以下内容：“（一）借款人基本情况；（二）借款人收入情况；（三）借款用途；（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；（五）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力”。 第十五条规定：“贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法”。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）法释〔2020〕21号第十五条: 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 05·尾注 i（2012）沪一中民六（商）终字第39号 ii九民纪要第127条针对“非因买受人自身原因”作出如下解释：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为符合该条件。买受人无上述积极行为，其办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定为符合该条件。” |